內地新型冠狀病毒肺炎疫情來襲，本港商廈市場亦受拖累，上月寫字樓租售價齊跌，有代理預期，首季商廈交投或創歷史新低，租售價續受壓，當中甲級寫字樓租售價或跌半成，但料不會出現「沙士」般的跌幅。分析指，當疫情完結後，最快今年年中始有望回穩。而在去中環化的趨勢下，核心區甲廈租金料跌逾一成；而港島東商廈因受追捧反而會錄得升幅。
正當修例運動有緩和跡象之際，以為商廈市場可以重拾光明，誰不知內地新冠肺炎不斷擴散，香港亦不能倖免，更有社區爆發之憂慮，並確認有二代傳播。
財政司司長陳茂波於上週發表網誌，直言疫情令本已下行中的香港經濟受到進一步的打擊，很多慣常在新春期間舉行的團體活動或春茗，都因疫情而取消，旅客銳減，飲食、零售、消費及旅遊相關等行業受重創，無論是企業或打工仔，都面對收入大減甚至資金週轉壓力，近日更相繼傳出有企業要求員工放無薪假期、減薪甚至裁員的消息。
經濟受挫，不但住宅市場受到影響，商廈市場亦受到沉重的打擊。市場消息指出，中環美國銀行中心中層05至09室，面積3,497方呎，以每呎52元租出。美聯商業區域營業董事麥世強稱，上述租金較市價低約一成，社會運動於去年年中萌芽發酵，早已令甲廈市場觀望氣氛瀰漫，加上近期武漢肺炎來勢洶洶，令甲廈租金進一步受壓。
事實上，上址於去年曾以每方呎90元放租，較最新承租租金相差約42%。該甲廈現時仍有2伙單位以每方呎52元放租。據美聯工商舖資料，該甲廈近年租金持續高企，如今租金水平需要回溯至4年前，資料顯示，高層單位於2016年1月以3.6萬租出，以面積720方呎計，呎租約50元。
首季交投或創新低
美聯工商舖資料研究部指出，1月份50大甲級商廈僅錄得3宗買賣，是近2年次低紀錄；價格及租金按月分別下跌0.7%及2%，連續7個月向下，雙雙重返2018年初水平。
當中，金鐘甲廈售價按月下跌1.7%，是各區表現最差者，最新平均呎價約31,411元，重回2017年底水平；租金方面，更按月急挫4.1%，最新呎租僅62.4元，重返2017年中水平。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，疫情打擊寫字樓市場，估計情況與2003年沙士時期相若，短期內將凍結商廈交易，預期首季商廈註冊買賣僅約150宗，有機會創歷史新低。不過他預計，今次商廈售價或難以像沙士時期般大跌，因為今次疫症發生後，內地已經即時放水救市，令到市場資金十分充裕，加上現時普遍業主持貨能力強，均不願意大幅減價平售。
資料顯示，受沙士影響，2003年上半年甲廈售價及租金，分別跌約12.8%及15.8%，惟當下半年市場回暖後，兩者均大幅反彈。成交量方面，2003年上半年僅錄592宗商廈買賣註冊，較2002年同期下挫約16.5%，但疫症退卻後，成交量則急速反彈。他預計，首季甲廈租售價將會下跌5%，待疫症完結後，商廈市場可望迎來回穩，這最快或於本年中至下半年開始。
連續5個月負吸納
雖說商廈市場在疫症過後或會好轉，但中區甲廈的前景仍是不樂觀。世邦魏理仕估計，由於今年整體擴張需求持續放慢，甲級寫字樓租金預期全年將會下跌5%至10%，特別是中環區，在「去中環化」的趨勢下，跌幅更達10%，資產價格或下調10%至15%。
世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示，去年寫字樓空置率主要在核心區攀升，大中環區空置率由2018年底的1.3%，升至去年底的3.4%，是2014年以來新高；大中環區寫字樓租金亦見按年下跌5.9%，創自2012年以來最大年度跌幅。另外，仲量聯行指出，經濟存在不穩定因素，令整體甲級寫字樓市場去年12月錄得9.1萬方呎負吸納量，為連續第5個月錄得負吸納量，其中中環寫字樓市場上月則錄得1.61萬方呎的負吸納量，新租賃成交宗數則按月減少31%。
事實上，目前寫字樓市場已趨向由租客主導，租戶紛紛於區內尋求更具成本效益的辦公地點，而租賃活動亦主要受這趨勢所影響。由於傳統商業區的空置率持續上升，整體甲級寫字樓租金於去年12月按月下跌0.4%，中環下跌0.3%，空置率則升至3.6%，為2015年2月以來的新高。
仲量聯行大中華及香港研究部主管黃志輝指出，基於大部分業主均無意降價，以遷就投資者較低的估價，令寫字樓投資市場持續淡靜，初步數據顯示，去年寫字樓買賣成交總額按年下跌56%至336億元。
多個項目在籌備中
反之，因去中環化加快，近年不少機構選擇搬至港島東，如太古坊1座寫字樓，成功吸納不少機構由中環搬至。最為人認知的，莫過於證監會從中環長江中心遷出，轉租太古坊港島東中心9層樓面，每層面積約2.2萬方呎，合共約20萬方呎。
而今年區內亦有新商廈項目，例如恒地（00012）位於炮台山的港匯東正入伙，總樓面約13.2萬方呎，合共22層寫字樓，每層面積約5,500方呎。項目現正進行招租，中低層意向呎租約50至60元，其中一層樓面已獲預租。另外，新世界（00017）旗下的K11 ATELIER King’s Road亦已入伙，項目樓高22層，總樓面達44萬方呎，最大租戶為一跨國媒體公司，承租9層，現時呎租近60元。
此外，太古地產收購多年的仁孚工業大廈、華廈工業大廈，合共佔地達5萬方呎，預計將會重建成商廈，可建樓面達78萬方呎。毗鄰太古坊2座的濱海街48至94號一排舊樓，發展商今年初亦曾申請重建成商廈，將地積比率提升至15倍，可建樓面約35萬方呎。而已落成的太古坊1座，以及將在未來2年建成的太古坊2座，太古在區內近年新興建商廈項目，合共多達約313萬方呎商業樓面供應。
世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示，今年非核心區、新建而更具成本效益的寫字樓空間將會受追捧，而「去中環化」的趨勢令港島東空置率保持在較低水平，甚至支持租金水平按年增長6.4%，表現強勁，雖然估計整體寫字樓租金或下跌，但相信港島東會有最多5%升幅。